易宪容:“三稳”政策能够保证楼市长效机制确立吗

2019-01-29 09:13:19 来源:金融界网站 作者:易宪容 如何判断星期六买点?

2018年国内房地产市场是最为繁荣,地方政府闷声发大财的一年。

  作者:青岛大学经济学院教授,原社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容   

  “三稳”是住建部提出的2019年房地产工作的政策目标,也成了最近各地方政府“两会”房地产政策的基本内容。比如,福建提出,2019年要夯实城市主体责任,切实稳地价、稳房价、稳预期。河南提出,2019年将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制,坚持因地制宜、综合施策,实行“一城一策”,落实稳地价、稳房价、稳预期的责任。湖北同样提出,2019年,湖北省以稳地价、稳房价、稳预期为目标,支持合理自住需求,促进房地产市场平稳健康发展等等。可见,“一城一策”及“三稳”基本上成了目前各个地方正在召开“两会”的2019年房地产政策的主要内容。也就是说,一方面当前中央政府在淡化房地产调控政策,另一方面地方政府则是希望2018年房地产市场基本态势能够继续下去。

  何也?2018年国内房地产市场是最为繁荣,地方政府闷声发大财的一年。2018年国内商品房销售金额达15万亿元,住宅销售增长速度达14.7%。根据国家统计局的数据,2018年中国新建商品8544元/平方米,2017年为7614元/平方米,与2017年相比2018年的住宅平均房价上涨了12.22%。2018年全国各地方政府土地交易收入到6.5万亿元,按年增长25%,也再创历史新高。而2018年房地产业GDP增长只是59846亿元。地方政府的土地财政收入远大于整个房地产业GDP产值。2018年地方政府的日子当然是好过。所以,住建部的2019年的房地产政策目标就是要稳定在这个水平上。既不要让房地产业增长太快,也不要让房地产业增长慢下来。中国的政府完全有能力人定胜天,完全有能力来对抗市场法则。而2019年房地产调控政策的三稳,实际上是用管理住房投资品市场的方式来(根据西南财大的调查,2018年全国住房购买住房者目的85%以上是为了投资)来管理住房消费为主导的市场。由此,要落实十九大报告指出的“房子是用来住的,而不是用来炒作的”的市场定位原则,要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,估计并非易事。

  因为,三稳的目标是既不能够让2019年国内房地产市场价格快速上涨,也不能够让2019年房价下跌。这就意味着即使2019年国内房价不再上涨,该项房地产政策也假定当前全国的房价水平是国内居民住房消费为主导的价格水平上。那么这种房地产政策的前提假定是否成立,是有现实的依据还是拍脑袋而成。如果以联合国对100多个国家调查测算的居民收入比,还是以住房投资的房价租金比,以此为依据来测算,中国绝大多数城市的房价水平当然是处于投资者出价的水平上,而不是居民住房消费的价格水平上,所以2019年三稳的目标把房价稳定在当前的价格水平上,当然是与“只住不炒”的住房市场的定位原则相悖的。

  还有,如果房地产市场不能通过政策让国内房地产市场出现转型,即由投资炒作为主导的市场转向为以消费为主导的市场,那么国内的房地产市场平稳健康发展长效机制能够确立吗?比如,可重建中国的房地产模式,即“只住不炒”房地产市场定位的原则基础上,完全摆脱早几年学香港的房地产市场“高地价、高房价、严重投机炒作”的发展模式,重新建立起住房严格区分三个完全隔离的市场,即全面增加保障性住房建设(占比20%以上),这个市场由政府公共财政建造住房来保障绝对低收入居民的居住问题;完全的住房消费市场(占60%),这块市场的住房由政府及农村集体供应土地,通过市场的机制建筑住房。但所建造的住房只能用于消费,在这个市场购买的住房可以自由交易,但住房交易出现的任何收益都得通过严厉的税收机制收回。以此完全去除房地产市场的赚钱效应;最后一块市场是所建造的住房既可用于投资也可用于消费的市场(占比不得超过20%)。这块市场包括了高档性住房市场、租赁性住房市场等等。这个市场基本上完全是市场价格机制来运作,并用有效的税收政策鼓励住房租赁市场的发展,用相应的税收政策限制高档住房过度炒作。目前深圳规划的4-4-2房地产市场发展模式有此雏形。可以说,这是当前中国房地产市场持续健康发展长效机制确立的重要一步。但是,它的前提条件仍然是要当前房地产市场价格回归理性,回归以住房消费为主导的价格水平上来。如果没有这个前提条件,房地产市场发展模式要实现转型同样是不可能的。

  “三稳”的房地产政策一直在强调支持居民购买住房的自住需求,遏制房地产投机炒作,即要回到“只住不炒”的市场定位上。但是,如果“三稳”的原则是要全国各地的房价稳定在当前的价格水平上,而当前房价水平又只是住房投机炒作者对价的结果。在这种情况下,投机炒作者购买住房的对价水平肯定会远远高于购买住房消费者的对价水平,绝大多数住房消费者根本就没有支付能力进入这个高房价市场。在这种情况下,如果房价没有向下调整,其三稳政策如何来支持住房的自住需求,没有支付能力的消费者只能是望洋兴叹。对于住房投资炒作者来说,三稳的房地产政策口头上是让房价稳定在当前的水平,或稳定房价上涨的预期,但实际上是向市场发出明确的房价只涨不跌的信号(事实上早几年的情况就是如此,2018年更是明显)。所以,住房投机炒作者肯定会千方百计地突破各种行政性限制政策进入市场,从而导致房地产市场的价格真实地上涨。一个以投机炒作为主导的房地产市场,只要房价一直在上涨,它与以住房消费为主导的市场偏离度就会越来越大。这只能增加建立中国房地产长效机制的困难。所以,2019年的三稳房地产政策只是要把房地产市场稳定在2018年水平上而不是其它。

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关键词阅读:易宪容 房地产 楼市 长效机制

责任编辑:江平波
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